Siedlungsflächenmonitoring (SFM)

Das Siedlungsflächenmonitoring (SFM) – ehemals Realnutzungskartierung (RNK) – ist ein Instrument der kontinuierlichen und systematischen Raumbeobachtung in der Region. Im Mittelpunkt des Siedlungsflächenmonitorings steht die Erhebung und Fortschreibung der kommunalen Siedlungsflächenreserven auf Ebene der Flächennutzungspläne. Das SFM wird im Regierungsbezirk Detmold seit Ende der 1980er Jahre erfolgreich in Kooperation zwischen Kommunen und Regionalplanungsbehörde geführt. Seit 2010 erfolgt eine jährliche Erhebung. Seit 2014 wird zudem alle drei Jahre eine landesweite Erhebung der Flächenreserven durchgeführt. Das SFM ist als verlässliche und differenzierte Informationsgrundlage ein wichtiger Schlüssel für ein aktives kommunales und regionales Flächenmanagement in OWL. So erhält die Regionalplanungsbehörde auf Basis des SFM einen aktuellen und vergleichbaren Überblick über die planerisch verfügbaren Flächenreserven der Städte und Gemeinden in OWL. Die kommunalen Planungsträger selbst können das SFM nutzen, um Flächenreserven und -potentiale zu erkennen sowie bedarfsgerecht und flächensparend zu entwickeln.

Die Pflicht zur Erhebung der Daten durch die Regionalplanung ergibt sich dabei aus § 4 Abs. 4 des Landesplanungsgesetzes (LPlG) NRW. Die gemeindliche Mitteilungspflicht zum SFM ergibt sich aus § 37 Abs. 2 LPlG NRW.

 

Zielsetzung des SFM:
 

  • Erfassung von belastbaren Informationen über bisher ungenutzte Flächenreserven
    Damit kann ein Beitrag dazu geleistet werden, aufwändige Prüfverfahren zu verkürzen und Entwicklungspotentiale zu erkennen.
     

  • Überblick über vorhandene Flächenreserven der einzelnen Kommunen
    Im Falle einer Änderung der Flächennutzungspläne (FNP) bzw. einer Fortschreibung oder Änderung des Regionalplans stehen der Regionalplanung mit dem SFM abgestimmte Daten für eine qualifizierte Beurteilung der aktuellen Bedarfssituation zur Verfügung.
     

  • Erfassung der tatsächlichen Flächeninanspruchnahme
    Neben der Übersicht der freien Flächennutzungsplanreserven wird über das SFM das Ziel verfolgt, Aufschluss über die tatsächliche Inanspruchnahme der Reserven auf FNP-Ebene zu gewinnen. Diese Daten werden für die Bedarfsermittlung neuer Wirtschaftsflächen nach dem LEP NRW eruiert und mit faktisch verfügbaren Flächen abgeglichen. Basis hierfür ist eine Trendfortschreibung der mit dem Monitoring erhobenen Daten.
     

  • Werkzeug für eine bedarfsgerechte und flächensparende Siedlungsentwicklung
    Das SFM fungiert als eine Art „Frühwarnsystem“, um rechtzeitig drohende Flächenengpässe und andere Entwicklungen zu erkennen, die einer nachhaltigen Stadtentwicklung entgegenstehen

 

Siedlungsflächenportal OWL

Über das Siedlungsflächenportal OWL können die Städte und Gemeinden alle planerisch (FNP) verfügbaren Flächen als Reserveflächen erfassen, die sich noch nicht in planungskonformer Nutzung befinden. Dabei wird nach landesweit einheitlichen Kriterien vorgegangen. Zusätzlich werden in OWL auch Baulücken (Wohnreserven unter 0,2 ha) von den Kommunen erfasst. In dem passwortgeschützten Portal haben die Kommunen die Möglichkeit, die eigenen Datensätze zu erfassen und fortzuschreiben. Durch die möglichst kontinuierliche Aktualisierung des Datenbestandes (z. B. Meldung von in Anspruch genommenen Reserveflächen) sorgen die kommunalen Planungsstellen für eine abgestimmte Datenbasis zur Abschätzung der aktuellen Reserven- bzw. Bedarfssituation.

Zugang zu der Datenbank haben die beteiligten Kommunen der Region sowie die Regionalplanungsbehörde. Die Nutzerkennung und das Kennwort sind den Stellen von der Bezirksregierung übermittelt worden.

→ Zugang zum Siedlungsflächenportal OWL

 

Siedlungsflächenmonitoring OWL

Der nächste Erhebungsstichtag für den landesweiten Bericht ist der 01.01.2022. Die Regionalplanungsbehörde bittet um Rückmeldung bis zum 31.03.2022.

Die Daten können am besten online über die Webanwendung (Siedlungsflächenportal OWL) gemeldet werden.

Darüber hinaus ist eine Datenübermittelung auch postalisch, per E-Mail oder telefonisch möglich. Bei Fragen wenden Sie sich gerne an die Kolleginnen aus dem technischen Support.

Im Mittelpunkt der Fortschreibung des SFM steht die Erhebung und Fortschreibung der Flächennutzungsplanreserven. Dafür werden alle Bauflächen des FNP erfasst, die für eine Wohnnutzung bzw. eine Gewerbenutzung dargestellt sind (einschließlich entsprechend nutzbarer gemischter Bauflächen) und auf denen

  • noch keine Baumaßnahme stattgefunden hat oder eine Nutzung dauerhaft aufgegeben wurde oder
  • eine Baumaßnahme stattgefunden hat und diese somit aus dem Pool verfügbarer freier Reserveflächen entfallen.

Zudem werden Gemeinbedarfsflächen, Grünflächen, Sonderbauflächen und Brachflächen erfasst. Bei Flächen, die für eine Gewerbenutzung dargestellt sind, wird zudem erhoben, ob es sich um sog. betriebsgebundene Gewerbereserven handelt.

In der Planungsregion Detmold werden als inhaltliche Ergänzung auch kleinere Baulücken und/oder Nachverdichtungspotenziale < 0,2 ha erhoben.

Seit der Fortschreibung zum Stichtag 01.01.2021 wird zusätzlich abgefragt, durch welche Nutzung die Inanspruchnahme einer Fläche erfolgte.

Reserveflächen sind alle im FNP dargestellten gewerblich nutzbaren bzw. für Wohnzwecke nutzbaren Flächen, die noch nicht in Anspruch genommen wurden, also auf denen noch keine Baumaßnahme stattgefunden hat oder eine Nutzung dauerhaft aufgegeben wurde.
Zu den gewerblich nutzbaren und den für Wohnzwecke nutzbaren Flächen zählen alle Bauflächen mit folgenden FNP-Darstellungen:

Gewerblich nutzbare Flächen:  Gewerbliche Bauflächen (G), Gewerbegebiete (GE), Industriegebiete (GI), Kerngebiete (MK), Mischgebiete (MI) und Dorfgebiete, (MD) mit überwiegend gewerblicher Nutzung, Sonderbauflächen mit entsprechender Zweckbestimmung (z. B. Handel, Logistik, Büro und Verwaltung)

Für Wohnzwecke nutzbare Flächen: Wohnbauflächen (W), Gemischte Bauflächen (M), soweit nicht als gewerblich nutzbare Fläche erfasst

Die Flächen werden in der Differenzierung übernommen wie im FNP dargestellt.

Eine als Reservefläche erfasste Fläche gilt als Reserve, soweit bis zum Stichtag der Erhebung noch keine Baumaßnahme stattgefunden hat (also gewissermaßen „bis der Bagger auf einem Grundstück steht“) . Falls während einer Siedlungsflächenerhebung Änderungsverfahren von FNPs stattfinden bzw. in Bearbeitung sind, gelten davon betroffene Flächen erst dann als planerisch verfügbar, wenn die FNP-Änderung in Kraft getreten ist.

Seit der Fortschreibung zum Stichtag 01.01.2021 wird zusätzlich abgefragt, durch welche Nutzung die Inanspruchnahme einer Fläche erfolgte. Die fünf Typen der Inanspruchnahme können durch ein zusätzliches Pull-down-Menü in der bekannten Webanwendung zum Siedlungsflächenmonitoring OWL ausgewählt werden.

Hierbei gibt es die Wahlmöglichkeit zwischen einer Inanspruchnahme durch:

  • Wohnnutzung (einschl. wohnartige Dienstleistungen/Räume für freie Berufe wie Arztpraxis, Rechtsanwaltbüro)
  • Gewerbliche Nutzung (einschl. Industrie, Handel, Logistik, Handwerk, Dienstleistungen)
  • Gemischte Nutzung (Wohnen und Gewerbe)
  • Sonstige Nutzung (Gemeinbedarf, öffentliche Einrichtung, soziale, kulturelle oder kirchliche Zwecke)
  • Keine bauliche Nutzung (bei neuen Reserveflächen / Nichtinanspruchnahme)

Der Grund für die zusätzliche Abfrage ist in erster Linie die Vorgabe des LEP NRW, bei der Bedarfsermittlung für Wirtschaftsnutzungen die Inanspruchnahmen der letzten Monitoringperioden auf den künftigen Planungszeitraum hochzurechnen. Für den Entwurf des Regionalplans OWL hat die Regionalplanungsbehörde diese Inanspruchnahmen auf der Grundlage der entfallenen Reserveflächen innerhalb von Gewerbe- und Industrieflächen (GIF) errechnet. Dies hat zur Folge, dass Inanspruchnahmen durch gewerbliche Nutzungen innerhalb der Wohnsiedlungsflächen, z. B. in Mischgebieten, bisher nicht identifiziert werden konnten. Nach dem Entwurf des Regionalplans OWL sollen die Siedlungsflächenbedarfe ca. alle 5 Jahre überprüft werden. Hierfür möchte die Regionalplanungsbehörde die Datengrundlage verbessern, um dann auch eventuelle gewerbliche Inanspruchnahmen in WSF der Bedarfsermittlung zugrunde legen zu können. Da für die Zukunft nicht ausgeschlossen werden kann, dass auch die Inanspruchnahmen durch Wohnbaunutzung im SFM nachgewiesen werden muss und ggf. für Bedarfsermittlungen relevant wird, bittet die Regionalplanungsbehörde darum, auch diese Inanspruchnahmen bei der Fortschreibung des Siedlungsflächenmonitorings ab dem Stichtag 01.01.2021 durch Nutzung des Pull-down-Menüs im Internet-Portal zum Siedlungsflächenmonitoring zu vermerken. In diesem Zusammenhang ist eine weitere Differenzierung in gemischte und sonstige Nutzungen hilfreich, um einen Gesamtüberblick über die siedlungsräumlichen Flächeninanspruchnahmen zu bekommen.

Bei den Flächenreserven soll angegeben werden, ob eine Fläche planerisch verfügbar ist oder nicht (ja / nein). Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass Flächenreserven planerisch verfügbar sind. Falls planerisch nicht verfügbare Flächenreserven eine regionalplanerische relevante Darstellungsgröße erreichen, werden die Planungsziele spätestens bei einer Regionalplan-Fortschreibung angepasst.

Gründe für die Nichtverfügbarkeit sind:

- abweichendes Planungsziel,

-  Bodengrundhemmnisse (fehlende Tragfähigkeit des Bodens, Steillage),

-  langfristig entgegenstehende andere Nutzung.

Die planerische Verfügbarkeit ist zu unterscheiden von der Marktverfügbarkeit (siehe: Empfehlungen).

Nach dem Kriterienkatalog müssen zwei Bedingungen erfüllt sein, damit eine Fläche als betriebsgebunden genannt werden kann. Es gilt die Voraussetzung, dass sich die Fläche im Eigentum des betreffenden Betriebes befindet oder in einer anderen geeigneten Form ein Rechtsanspruch zur Nutzung der Fläche besteht. Zudem muss nach der Formulierung im landesweiten Katalog eine andere Fläche in der Gemeinde bereits von diesem Betrieb gewerblich genutzt werden. Darüber hinaus können „Erschließung“ und „Zuschnitt“ der Fläche als weitere Kriterien bei der Bewertung eine Rolle spielen.

Der Rechtsanspruch zur Nutzung einer Fläche ist eindeutig gegeben, wenn sich die Fläche im Eigentum des betreffenden Betriebes befindet. Darüber hinaus kann diese Bedingung auch als erfüllt angesehen werden, wenn ein Options- bzw. Vorvertrag zum Kauf der Fläche existiert. Ein solcher Vertrag sollte ein möglichst hohes Maß an Verbindlichkeit aufweisen. Diese Bedingung gilt z. B. als eindeutig erfüllt, wenn der Vertrag notariell beurkundet ist. Wenn Hinweise dafür vorliegen, dass der Betrieb – trotz eines Rechtsanspruchs – kein Interesse daran hat, die Fläche für eigene betriebliche Zwecke gewerblich zu nutzen, ist die Einstufung als betriebsgebundene Reservefläche zu korrigieren. Dies ist z.  B. der Fall, wenn die Fläche durch den Betrieb aktiv zum Verkauf angeboten wird.

Bei einer betriebsgebundenen Reservefläche handelt es sich in der Regel um eine Fläche, die unmittelbar an die bereits vorhandene Betriebsfläche angrenzt oder sich in geringer Entfernung hierzu befindet. In diesen Fällen ist von einem räumlich-funktionalen Zusammenhang auszugehen. Darüber hinaus kann sich die betriebsgebundene Reservefläche in bestimmten Fällen auch in größerer räumlicher Entfernung innerhalb derselben Gemeinde befinden. Dies ist z. B. fast zwangsläufig der Fall, wenn in der Nachbarschaft zum existierenden Betriebsstandort überhaupt keine (geeigneten) Flächen für eine Erweiterung zur Verfügung stehen. Außerdem gilt es, bei der Bewertung den plausiblen betrieblichen Anforderungen an einen Standort Rechnung zu tragen.

Betriebsgebundene Gewerbeflächenreserven
© Staatskanzlei des Landes Nordrhein-Westfalen

 

Weitere Fallbeispiele und Hinweise finden sie hier (Auszug aus "Handreichung zum Kriterienkatalog", Seite 16-22).

 

Die räumliche Nähe von Flächen weist darauf hin, dass Flächenreserven zusammen erfasst werden müssen. Der erforderliche räumliche Zusammenhang ist gegeben, wenn sich die betrachteten Flächen mindestens an einem Punkt berühren.

Dieser räumliche Zusammenhang kann grundsätzlich auch über eine Erschließungsstraße hinweg bestehen. In diesen Fällen ist die Vorstellung hilfreich, dass die an das Flurstück angrenzende Straßenseite Bestandteil des entsprechenden Flurstücks ist. So wird deutlich, dass Flurstücke, die sich direkt oder versetzt entlang einer Straße gegenüberliegen, im Sinne des Kriteriums „Räumlicher Zusammenhang“ ebenfalls mindestens einen Berührungspunkt aufweisen.

Ob über eine Straße hinweg ein räumlicher Zusammenhang anzunehmen ist, hängt dann von der Frage ab, ob die Straße eine trennende Wirkung hat oder nicht. Wenn die Straße allein der inneren Erschließung eines Baugebietes dient, ist davon auszugehen, dass keine trennende Wirkung besteht. Die Reserveflächen auf den beiden Seiten der Erschließungsstraße sind zusammen zu erfassen. Straßen mit übergeordneter Funktion haben dahingegen eine trennende Wirkung und begründen eine getrennte Erfassung.

Bei wesentlichen Unterschieden in den Flächenmerkmalen ist eine getrennte Erhebung von Reserveflächen notwendig, auch wenn ein räumlicher Zusammenhang zwischen den Flächen besteht und sie im Flächennutzungsplan identisch dargestellt sind.

Räumlicher Zusammenhang von Flurstücken
© Staatskanzlei des Landes Nordrhein-Westfalen

Weitere Fallbeispiele und Hinweise finden sie hier (Auszug aus "Handreichung zum Kriterienkatalog", Seite 4-9).

Die Angabe erfolgt auf der Basis des in einer Kommune vorhandenen Wissens. Eine gesonderte aufwendige Brachflächensuche ist im Rahmen des landesweiten Siedlungsflächenmonitorings nicht erforderlich. Im Sinne einer sinnvollen Prioritätensetzung kann die Flächenbewertung – sofern notwendig – bereits mit vertretbarem Aufwand durchgeführt werden, indem z. B. eine nähere Prüfung auf zuvor identifizierte „Verdachtsfälle“ oder auf besonders relevante Flächen beschränkt wird. Gleichzeitig wird es natürlich begrüßt, wenn in einer Kommune auf bereits existierende detaillierte Untersuchungen zurückgegriffen werden kann oder der Anstoß für eine weitergehende Auseinandersetzung mit dem Thema gegeben wird.

Im Hinblick auf die Einstufung einer Reservefläche als Brache sind im Wesentlichen zwei Punkte zu klären: Erstens muss festgestellt werden, dass auf der Fläche keine Nutzung oder wesentliche Restnutzung mehr stattfindet oder momentan eine nicht plankonforme Nutzung vorliegt. Zweitens geht es um die Frage, ob die Fläche ehemals baulich genutzt wurde.

Aktuelle Luftbilder sind eine geeignete Grundlage für die Identifizierung von Brachflächen im Rahmen des landesweiten Siedlungsflächenmonitorings. Zusätzlich kann sich ein Abgleich mit historischem Luftbildmaterial als aufschlussreich erweisen. Die Berücksichtigung älterer Luftbilder ist insbesondere dann sinnvoll, wenn die heutige Situation auf der Fläche schwer zu bewerten ist. Hierzu besteht die Möglichkeit, historisches Luftbildmaterial per wms-Dienst in das von IT.NRW für das Siedlungsflächenmonitoring entwickelte webGIS-Tool zu laden.

Identifizierung von Brachflächen
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Weitere Fallbeispiele und Hinweise finden sie hier (Auszug aus "Handreichung zum Kriterienkatalog", Seite 10-15).

Es ist möglich, auch außerhalb der jährlichen Rückmeldefrist Veränderungen des SFM zu melden. Dies kann z. B. im Rahmen eines erforderlichen Flächentausches zugunsten einer bisher für Siedlungszwecke nicht genutzten Freifläche erforderlich sein. Wenden Sie sich für weitere Informationen gerne an die Kolleginnen und Kollegen der Regionalplanungsbehörde.